ENGLISH
 
  Otel Yatırımcısının Bilmesi Gerekenler
 
Otel Yatırımcısının Bilmesi Gerekenler





Başarılı bir otel yatırımı için, oda satış gelirinin, oda yatırım maliyetini kaldırabilmesi gerekir!

Otel işletmelerinin en temel amaçlarından biri sürdürülebilir olmaktır. Bunun yanı sıra kâr elde etmek de bu amaçlardan biri olarak görülür. Bu hedefler doğrultusunda kalifiye eleman ve müşteri memnuniyeti, otelin hizmet kalitesi gibi kriterler, işletmenin temel bazları olarak ele alınırlar. Otelin maliyeti ve teknoloji gibi unsurları da bu kriterlerin içindedir. Bir otel işletmesi, başarılarının devamını getirebilmek için sektörel dinamikleri ve hızla değişen talepleri dikkatlice takip etmelidir. Zira otelcilik sektörü kaygan bir zemin olmakla birlikte, değişen yapıya ayak uydurmayı ve insan ilişkilerini başarılı bir şekilde sürdürebilmeyi gerektirir. Sektörün özellikleri, bu yapısal değişiklere her daim ayak uydurabilmelidir. Bu noktada, otel yönetimlerine bazı zorunluluklar düşer. Bu nedenle sektörde, tecrübeli, profesyonel ve yeniliklere açık otel yöneticilerine her zaman ihtiyaç duyulur. Bir otelde yönetim sürecinin, uzmanlık ve beceri esasına dayalı bir şekilde yürütülmesi gerekir. Profesyonel yönetim olgusu da, tam bu noktada ortaya çıkıyor. Profesyonel yönetim, günümüz otel işletmeciliğinin olmazsa olmazlarından biridir. Bu işin bir meslek haline gelmesinin nedeni de yine profesyonel yönetimdir. Günümüzde, bu sektörün içerisinde yer alan tüm kurum ve kuruluşların, bu bakış açısına sahip olmaları gerekir.

Tüm bunları göz önünde bulundurarak, otel yatırımcılarının, yatırım işine girişmeden önce bir karar vermesi gerekiyor. Kimi otel yatırımcıları için öncelik gösterişli bir işletmeye sahip olmak olurken, kimi otel yatırımcıları için ise öncelik kâr etmektir. Otel yatırım danışmanlık şirketleri, yatırımcıya bu konuyla ilgili pek çok yol gösterir. 5 yıldızlı otel yapma veya işletme düşüncesi, günümüz otel yatırımcılarının en büyük arzusu olarak görülmekte. Aslına bakacak olursak, 3 veya 4 yıldızlı otellerin, yatırım ve işletme maliyetleri düşük olduğundan ötürü, kâr payı daha yüksektir. Bunu şu şekilde örneklendirebiliriz; 300 odalı 5 yıldızlı bir otel düşünelim. Bu standartlarda bir otelin personel sayısının en az 150 olması gerekmektedir. Ancak 170 odalı 3 yıldızlı bir otel için çalışacak maksimum personel sayısının 50 olması yeterlidir. Bu noktada önceliğin gösteriş yapmak mı, yoksa kâr etmek mi olduğu, yatırım işine girmeden önce, yatırımcının karar vermesi gereken bir konudur.

Otel yatırımcılarının bilmesi gereken altın bir kural vardır. Başarılı bir otel yatırımı için oda satış gelirinin, oda yatırım maliyetini kaldırabilmesi gerekir. Bu göz ardı edilmemesi gereken bir kural. Bir otel yatırımcısı, oda başına günlük ortalama 70 TL gibi bir satış rakamı elde etmek istiyorsa, oda başına yapılacak olan yatırım maliyetinin maksimum 70.000 TL olması gerekiyor. Bu durumda 1 TL gelirin 1000 TL maliyeti olacağı unutulmamalı. Eğer ki yatırımcı bu kuralı göz ardı edecekse, kısa bir sürede kâr yapma gibi bir hayale kapılmamalı. Otel yatırımlarında bu kuralın altın değerinde olduğu hiçbir zaman göz ardı edilmemeli.

Otel yatırımlarında devlet teşvikleri önemlidir. Devlet, bazı dönemlerde yatırımcılar için, yatırım ve işletme desteği verir. Otel yatırımcısının da bu destekten azami ölçüde yararlanması doğru bir hareket olacaktır. Bunun için bir teşvik belgesi başvurusu hazırlanmalıdır ve bu belgeyi hazırlamak hiç de zor değildir. İşin asıl zorluğu, bu teşvikleri kapatma kısmıdır. Eğer ki otel yatırımcısı başvuru dosyasını özensiz bir şekilde hazırlarsa, beklediği ya da hak ettiği desteği alamayabilir. Bu ihtimal her zaman vardır. Ancak sektörde, bu konuda yardımcı olmak adına faaliyet gösteren pek çok firma bulunur. Bu noktada firmaların hangi konuda tecrübe sahibi olduklarının araştırılması gerekir. Başvuru tecrübesi değil, kapatma tecrübesine sahip olan şirketler, yatırımcılar tarafından tercih edilmelidirler.

Arazi sahibi olan otel yatırımcılarının, kendi arazilerinin değerlerini çok iyi bilmeleri gerekir. Belki de yapılacak otel için en uygun arazi, kendilerine ait olan arazidir. Bunu anlamak için belli kıstasların masaya yatırılması gerekir. Bir otel için arazinin uygun bir bölgede bulunması çok önemlidir. Bunun yanında otelin, mevcut müşteriler tarafından görünebilmesi de gerekir. En önemli kıstaslardan biri de kesinlikle otelin ulaşılabilir olmasıdır. Bir diğer önemli kıstas ise arazinin imar durumudur. Kurulacak otel arazisi için bunlara benzer pek çok kriter mevcuttur ve o arazide bu kriterlerin mutlaka bulunması gerekir. Otel yatırımcısının, kendi arazisinin bu koşullara uygun olup olmadığı elbette ki tartışılır. Fakat bu kriterlere uygun başka bir arazi arayışına girmek, otel yatırımcısının kendi arazisini değerlendirmesinin ne kadar önemli olduğunu gözler önüne serecektir.

Otel yatırımcısının, işletmesini prestijli ve güvenilir bir marka adı altında sürdürmesi, yatırımcıya pek çok kazanç sağlar. Kalitesi ispatlanmış bir marka, hem bilinir hem de güvenilirdir. Bu noktada geriye sadece basit değerlendirmeler kalır. Bir otel işletmesi için bu konu son derece önemlidir. Bilinen, kaliteli ve güvenilir bir otel işletmesinde merak edilen tek şey; rezervasyon için uygun oda olup olmadığı ve günlük oda fiyatının ne kadar olduğudur. Ancak bu durum adı sanı duyulmamış bir otel işletmesi için geçerli değildir. Bilinmeyen bir otelde konaklayacak olan müşterinin aklında ise pek çok soru işareti yer edinir. Otel yatırımcısı işletmesini iyi bir markanın işbirliğinde yürütürse, hizmet bedelini fazlasıyla aşan bir katkı görecektir.

Otel inşa etme faaliyetine girmeden önce tecrübeli bir mimar ile anlaşılması önemli bir unsurdur. Zira bir otel projesi çizmek, bilgi ve yetenek doğrultusunda yapılmalı. Buradaki amaç sadece bir otele sahip olmak olmamalı, hiçbir problem yaşamayan bir otele sahip olmak daha doğru bir amaçtır. Otelin yapımı ne kadar kısa sürerse, otelin ekonomik ömrü de bu doğrultuda değişir. Projede ve planlamada ortaya çıkan hatalara bir o kadar katlanılması gerekir. Olası problemleri önleyebilmek adına, otel yatırımcısının tecrübeli bir mimar ve yine tecrübeli bir otel yatırım danışması ile el sıkışması, yapacağı en doğru iş olacaktır.

Yatırımcının, otel yatırım danışmanı ile çalışması, yatırımcıya pek çok artı puan kazandırır. Özellikle bu sektörde pek fazla tecrübesi olmayan ancak belli kuralları bilerek hareket eden bir otel yatırımcısının, tecrübeli bir danışman ile el sıkışması, sanıldığından fazla yarar sağlar. İyi bir danışmanın, hizmet bedelinin kat ve kat fazlasını kazandırma potansiyeli her zaman vardır. Otel yatırımlarında sürdürülebilir olmak çok önemlidir. Buna göre kriterlerin neler olduklarının belirlenmesi ve bu kriterlerin uygulanması gerekir. Dünya gelişimini hızla sürdürmeye devam ediyor ve ihtiyaçlarda bu gelişime göre yeniden şekilleniyor. Bir otel yatırımcısının her şeyden önce bu ihtiyaçlara cevap verebiliyor olması ve yeniliklere her zaman açık olması gerekir.Bu, yatırımcıyı başarıya götüren ve bu başarıyı daimi kılan en temel unsurlardan biridir.