Ankara gayrimenkul avukatı, arsa davalarına bakan avukatlar olarak bilinse de taşınmaz mallar ile ilgili her türlü uyuşmazlık ile ilgilenir. Paylı mülkiyetten kentsel dönüşüme, emlak alım satımından kat karşılığı inşaat sözleşmelerine kadar pek çok konuda uzman olan iyi bir Ankara gayrimenkul avukatı yaşadığınız hukuki problemleri aşmanıza yardımcı olur. Hukuk bürolarını aramaya başlamadan önce gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul avukatları hakkında bilgi sahibi olmak için siz de Dönmez Hukuk ile iletişime geçebilirsiniz.
Ankara Gayrimenkul Avukatı İletişim Bilgileri
Telefon: 0546 916 05 44
Adres: Kızılırmak Mah. 1445. Sokak 1071 Usta Plaza C Blok No:25/46 Çankaya/ANKARA
E-Posta: info@dhdanismanlik.com
Konum
Ankara Gayrimenkul Avukatı
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili geniş ve karmaşık bir hukuk alanıdır. Mülkiyet hakları, tapu işlemleri, kira anlaşmazlıkları, inşaat ve planlama mevzuatı gibi konuları ve gayrimenkulün alım, satım ve kullanımıyla ilgili önemli yasal süreçleri içerir.
Alanında yetenekli ve tecrübeli Ankara gayrimenkul avukatı tarafından destek alınması, mülkiyetin korunması ve hukuki uyuşmazlıkların etkin bir şekilde çözülmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Ankara gayrimenkul avukatı arıyorsanız, Ankara hukuk bürosu Dönmez Hukuk ve Danışmanlık firması sizin ve mülkiyetinizin haklarını en iyi şekilde korur. İhtiyacınız olan profesyonel hukuki yardım için hemen bize ulaşın ve uzman avukatlarımızla iletişime geçin!
Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul, bina ve arazi gibi yerleşime açık ya da bu amaçla kullanılabilen taşınmaz malları ifade eden bir kavramdır. Arazileri ve diğer sabit yapıları kapsayan gayrimenkul, taşınabilir mal varlıkları olan menkul kıymetlerin aksine sabit ve hareket ettirilemeyen varlıklardır. Bundan dolayı gayrimenkul yatırımları genellikle geri dönüşü uzun süren yatırımlardır ve değerlerinin zaman içinde artması beklenir.
Gayrimenkul sektörü; konut, ticari, sanayi ve tarım alanları gibi çeşitli kategorileri içerir. Sektördeki işlemler; satış, kiralama, yönetim ve değerlendirme gibi faaliyetleri kapsar. Gayrimenkulün değerini konumu, kullanılabilirliği, yapısal özellikleri ve ekonomik koşullar gibi bir dizi faktör belirler.
Gayrimenkul piyasası, ekonomik büyümenin önemli bir göstergesi olarak kabul edilir ve bu piyasadaki değişiklikler genel ekonomik durumu etkileyebilir. Taşınmaz mallar aynı zamanda hukukun da sürekli içinde bulunduğu bir sektördür. Davalar söz konusu olabilir ya da hukuki danışmanlık gerekebilir. Ankara gayrimenkul avukatı hukuki süreçlerde size yardımcı olacak uzmanlığa sahiptir.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Hukuk sistemimizde Medeni Hukukun önemli bir parçasını oluşturan ve taşınmaz mallar için düzenlenen kuralların bütününü oluşturan hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denir. Arazi ve bina gibi taşınmaz mallarla ilgili hukuki işlemleri, düzenlemeleri ve uyuşmazlıkları ele alır. Toplumun bütün kesimlerini bir şekilde ilgilendiren gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun büyük bir bölümünü karşılar ve bazı davalarda diğer hukuk dallarıyla iç içe geçebilir.
Karmaşık yapısı nedeniyle işinde başarılı bir uzmanın bir danışmanlığını gerektirir. Emlak alım satımından tapu ve imar davalarının yürütülmesine, ihtiyaç duyulan izin ve ruhsatların alınmasından kira sözleşmelerinin hazırlanmasına kadar pek çok konuda insanların avukatlara ihtiyacı olur. Gayrimenkul sektöründe ticaret yapmak isteyenlerin de alanında uzman bir Ankara gayrimenkul avukatı uzmanlığına ve danışmanlığına başvurması gerekir.
Gayrimenkul Davası Nedir?
Gayrimenkul davaları, taşınmaz mallarla ilgili ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıkların çözüme kavuşması için görülen davalardır. Gayrimenkullerin mülkiyeti, kullanımı, satışı, kira sözleşmeleri gibi konularda oluşan sorunlar ele alınır. Tapu kayıtları, sözleşmeler, uzman raporları gibi belgeler ve kanıtlar davanın seyrini etkileyen unsurlardır. Gayrimenkul davalarının çözüm süreci, uyuşmazlığın türüne ve karmaşıklığına göre uzun sürebilir. Alanın uzmanı bir Ankara gayrimenkul avukatına başvurmak bu yüzden önemlidir. Başlıca şu davalar gayrimenkul davaları kapsamındadır:
- Kira bedeli tespit davaları
- Kamulaştırma davaları
- Tahliye davaları
- Önalım hakkı davaları
- Tapu tescil davaları
- El atmanın önlenmesi davaları
- İstihkak davaları
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- Tapu iptal davaları
Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?
Gayrimenkul davaları mahkemelerde yoğunluk oluşturduğu için davaların karara bağlanması genellikle uzun sürer. Gayrimenkul ile ilgili hukuki uyuşmazlıklar, davacının ilgili Asliye Hukuk Mahkemesine dava dilekçesini sunması ve mahkemenin bu dilekçeyi kabul etmesi sonucunda başlar.
Dava sürecinin uzamasına; bilirkişi raporlarının hazırlanması, hukuki uyuşmazlık oluşturan gayrimenkulün keşfi ve dava ile ilgili belgelerin toplanması neden olur. Ayrıca gayrimenkul davalarında genellikle birçok taraf bulunduğundan yapılan itirazlar ve temyiz süreci de süreyi uzatır. Gayrimenkul davalarında ortalama süreler şunlardır:
- Ecrimisil ve tahliye davası için 330 gün
- Gayrimenkul tahliye davası için 300 gün
- Gayrimenkul tapu tescili ve tapu iptali davası için 730 gün olarak belirlenmiştir.
Gayrimenkul davaları ne kadar karmaşık ve geniş kapsamlı olduğuna bağlı olarak ortalamadan uzun sürebilir.
Gayrimenkul Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 12. maddesinde taşınmazların mülkiyeti veya üzerinde bulunan ayni haklarla ilgili davalardaki yetki belirtilir. HMK 12. maddeye göre gayrimenkulün yer aldığı bölgenin mahkemesi, gayrimenkul davalarında yetkili mercii olarak kabul edilir.
Taşınmaz mal varlığına dair ya da hakların sahipliğinde değişiklik yaratabilecek davalarda taşınmazın konumlandığı yerdeki mahkeme kararları bağlayıcıdır. Ayrıca taşınmazın fiili kullanımı veya üzerindeki saklama haklarına yönelik davalarda da aynı mahkeme yetkilidir.
İrtifak haklarına ilişkin davalar, hakların kurulduğu taşınmazın yer aldığı bölgedeki mahkemede görülür. Eğer söz konusu dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerin mahkemesi, diğer tüm taşınmazlar hakkında da dava açma yetkisine sahiptir. Ankara gayrimenkul davalarında da taşınmaz malların bulunduğu ilçe mahkemeleri yetkilidir.
Gayrimenkul Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Gayrimenkul mülkiyet hakkı ve taşınmaz mallar üzerindeki haklarla ilgili uyuşmazlık içeren davalarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu mahkemeler, genel görevli mahkemelerdir ve sulh hukuk mahkemelerinin yetki alanına girmeyen hemen hemen bütün davaları görebilir. Öte yandan özel görevli mahkemeler de bulunur.
Taşınmaz davalarındaki belirli uyuşmazlıklara bakan ihtisas mahkemeleri, bazı gayrimenkul davalarını ele alabilir. Örnek olarak aile hukuku ile ilgili gayrimenkul meseleleri aile mahkemelerinde, ticari konulardan doğan gayrimenkul davaları ticaret mahkemelerinde ve tüketici hukukuna ilişkin gayrimenkul uyuşmazlıkları ise tüketici mahkemelerinde görülür.
Gayrimenkul Davası İçin Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?
Türkiye’deki hukuk sisteminde ceza davaları kapsamında bazı özel durumlar dışında sanığın bir avukat tarafından temsil edilmesinin yasal bir zorunluluğu yoktur. Ülkemizde yaşayan her bireyin kendi davasında kendini temsil etme hakkı vardır. Söz konusu durum gayrimenkul hukuku davalarında da geçerlidir. Bir avukatın tutulması bu davalarda mecburi değildir fakat gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukatın vekâleti, yaşanması muhtemel hak kayıplarının önüne geçer.
Gayrimenkul hukukuyla ilgili davalarda dikkate alınması gereken pek çok teknik detay bulunur ve usulde yapılan küçük hatalar davanın kaybedilmesine neden olabilir. Avukat tutma zorunluluğu olmasa da gayrimenkul hukuku davalarında tecrübeli bir Ankara gayrimenkul avukatı, davanın başarılı bir şekilde yürütülmesi için önem taşır.
Gayrimenkul Davasında Deliller Nelerdir?
Gayrimenkul davalarında, tarafların iddialarını ve taleplerini desteklemek için çeşitli kanıtlara başvurmaları gerekir. Taraflar, mahkemeye sunmak istedikleri her türlü delilin yasal olarak kabul edilebilir olmasına dikkat etmelidir. Çünkü yasal olmayan deliller mahkeme tarafından dikkate alınmaz.
Bu deliller arasında görsel materyaller, yazılı belgeler ve sözlü ifadeler yer alabilir. Gayrimenkul davalarında kullanılabilecek diğer deliller arasında resmi belgeler, uzman görüşleri, tanık ifadeleri, bilirkişi raporları, önceden alınmış mahkeme kararları, keşif ve ikrar sayılabilir. Sunulan deliller, davanın mahkemede başarıyla ele alınmasında önemli bir rol oynar.
Gayrimenkul Davası ve Türleri?
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası nedir?, Şufa (önalım hakkı) davası nedir?, Geçit hakkı davası nedir?, Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası nedir?, Tapu iptali ve tescili davası nedir?, İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir? dava türlerinden bahsedebiliriz.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası Nedir?
Ecrimisil, bir gayrimenkulün sahibinin rızası olmadan kullanılması durumunda taşınmaz mal sahibine ödenmesi gereken tazminat hakkıdır. Taşınmaz mülkün haksız olarak işgal edildiği durumlar söz konusu olduğunda ecrimisil davası açılabilir ve davalı tarafın kötü niyetinin bulunması gerekir. Hukuki ilişkinin sonlanmasına rağmen gayrimenkul kullanımının devam ettiği durumlarda mülk sahibi, gayrimenkulün haksız kullanıcısından bir bedel talep edebilir.
Ecrimisil tazminatı hesaplanırken asgari bedel kira geliri üzerinden ve azami bedel de tam gelir kaybından belirlenir. Haksız işgal, bir kişinin hukuki bir temele dayanmadan ve mal sahibinin rızası olmaksızın gayrimenkulü kullanması olarak ifade edilir. Ecrimisil davası açarken haksız işgali yapan kişinin kusuruna bakmaya gerek görülmez. Dava açabilmek için sağlanması gereken şartlar şu şekildedir:
- Davacının zarara uğramış olması
- Haksız işgalde bulunan kişinin kötü niyeti
- Oluşan zarar ve haksız işgal arasında nedensellik bağı
- Haksız işgale uğrayan gayrimenkulün varlığı
Şufa (Önalım Hakkı) Davası Nedir?
Şufa davası, mal sahibi mülkiyeti önalım hakkı olan kişiden önce üçüncü bir kişiye satış yaptığında önceden satın alma hakkına sahip olan kişinin açtığı davadır. Şufa hakkı yani önalım hakkı, paydaşları olan mülkiyetlerde geçerlidir.
Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında şufa hakkı olan kişi alıcıya dava açılabilir. Satış yapıldıktan sonra üç ay boyunca dava açma hakkı vardır fakat satış notere bildirilmediyse süre iki yıla uzar.
Davacı mülkiyetteki payının varlığını ispatlamak için kadastro tutanaklarını, tanıkları, tapu senetlerini, fotoğrafları, keşifleri, topografik haritaları ve bilirkişi raporlarını davada delil olarak kullanabilir. Önalım hakkı davalarında yetki gayrimenkulun bulunduğu yerdeki mahkemededir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Geçit Hakkı Davası Nedir?
Geçit hakkı, bir taşınmaz malın sahibinin komşu bir taşınmaz üzerinden geçmek için sahip olduğu haktır. Herhangi bir yola doğrudan erişimi olmayan gayrimenkul sahibinin komşu taşınmazdan geçerek en yakın kamusal yola ulaşabilmesi için gerekir. Türk Medeni Kanunu‘nun 747. maddesi geçit hakkını şu şekilde belirler:
- Eğer bir kişinin mülkünden ana yola erişim için uygun bir yol yoksa o kişi komşularından adil bir ücret karşılığında geçiş hakkı talep edebilir.
- Geçiş hakkı, ilk olarak mülkün konumu ve mevcut yol durumu göz önünde bulundurularak en uygun komşuya ardından en az zarar görecek olan komşuya karşı kullanılabilir.
- Zorunlu geçiş yolu, her iki tarafın faydalarını dikkate alarak belirlenir.
Bir taşınmaz mülk sahibi komşu taşınmaz mülk sahibinden geçit hakkı talep ettiğinde ve bu talep kabul edilmediğinde taşınmaz mülkün bulunduğu kesin yetkili mahkemede dava açılır. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası oldukça sık görülen eşya hukukuna bağlı gayrimenkul davalarıdır. Muhdesat, sonradan yapılan şey demektir ve Kadastro Kanunu’nda taşınmaz mülk üzerindeki bitkileri ya da yapıları ifade etmek için kullanılır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılarak taşınmaz mülk ile bütünleşmiş yapı ya da bitkilerin kim tarafından inşa edildiğinin veya dikildiğinin tespit edilmesi talep edilir.
Muhdesatı oluşturan kişiye karşı ecrimisil davası açılabilir ya da muhdesatı oluşturan kişi, mülk sahibi olarak görünen şahıs ya da şahıslara tapu iptali ve tescil davası açabilir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti bu tip durumlar için gereklidir.
Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası tapu kayıtlarındaki hatalar ya da haksız işlemler nedeniyle açılır. Tapu sicilindeki usulsüz veya hukuka aykırı kayıt ve tescil işlemlerinin düzeltilmesi istenir ve esasen taşınmazların mülkiyet haklarının düzeltilmesi talep edilir. Mevcut tapu kaydının yanlış veya haksız olduğunu iddia eden kişiler tarafından dava açılır.
Tapu iptali kısmı mevcut tapu kaydının hatalı, geçersiz veya haksız bir temele dayandığı iddiasına bağlıdır. Davacı, mahkemeden mevcut tapu kaydının iptalini, yani geçersiz kılınmasını talep eder. Tapuda yer alan ve gerçeği doğru şekilde yansıtmayan kayıtların iptali ve taşınmazın gerçek sahibinin adına yeniden tescil edilmesi hedeflenir. Kaydın yanlış bir şekilde yapıldığı veya haksız yere bir kişiye verildiği kanıtlanmalıdır.
Mahkeme tarafından davacının haklılığı tespit edildiğinde hukuki ve fiili durum arasındaki uyumsuzluk giderilir ve adil bir çözüm sağlanır. Tescil kısmı, davacının gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkını mahkeme kararıyla resmileştirmek istemesi anlamına gelir. Tapu kaydındaki hataların düzeltilmesi, gerçek mülkiyet durumunun yansıtılmasını ve mülkiyet haklarının korunmasını sağlar. Tapu iptali ve tescil davaları, gayrimenkul hukuku alanında deneyimli Ankara gayrimenkul avukatı tarafından yürütülmelidir. Çünkü karmaşık kanıt ve prosedür gereklilikleri içerir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi yani izale-i şuyu davası, paydaşları bulunan mülkiyeti kişisel mülkiyete çevirmek için açılan bir dava çeşididir. Ortaklığın giderilmesi davasının iki yöntemi vardır:
Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Mülkiyetin aynı değere sahip parçalara bölünebildiği durumlarda taşınmaz mal bölünerek ortaklığın giderilmesi sağlanır.
Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Mülkiyetin satışı yapıldıktan sonra kazanılan pay ortaklar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
İzale-i şuyu davasının usulden reddedilmemesi için dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması şarttır. Dava, ortaklığı bulunan bütün paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri ortaklığın bitirilmesini talep edebilir.
Eğer ortaklıkla ilgili bir anlaşmazlık durumunda paydaşlar arasında mutabakat sağlanamıyorsa herhangi bir paydaş, diğer ortaklara karşı bir dava açma hakkına sahiptir. Açılan dava, ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar ve bu yönde bir talepte bulunur.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat Bakar?
Gayrimenkul ile ilgili davalarda, özellikle bu alanda uzmanlık kazanmış avukatlar görev alır. Taşınmaz mallar konusunda tecrübe sahibi avukatlar; taşınmazlarla ilgili hukuki işlemler, uyuşmazlıklar ve davalarda uzmanlık sahibidir ve Ankara gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerini bu tür konularda temsil eder.
Gayrimenkul Avukatı Ne İş Yapar?
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz mallarla ilgili anlaşmazlıkları, davaları ve işlemleri yönetir. Bunlar arasında tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, kira hukuku, emlak alım-satım işlemleri, inşaat hukuku ve imar mevzuatına ilişkin konular bulunur. Avukatlar müvekkillerine gayrimenkul alım-satımı, kira sözleşmeleri ve emlak yatırımları konularında da hukuki danışmanlık yapar. Gayrimenkul avukat ücretleri firmaların talebine göre değişiklik gösterir.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili tüm hukuki işlemleri ve uyuşmazlıkları kapsar. Emlak alım-satımı, kira hukuku, tapu hukuku, imar hukuku, ortak mülkiyet hukuku ve gayrimenkulün finansmanı gibi konular gayrimenkul hukukuna dahildir. Ayrıca gayrimenkul geliştirme, planlama ve kullanımı ile ilgili hukuki düzenlemeler ve uyuşmazlıklar da bu alana dahildir.
Gayrimenkul Davası Nedir?
Gayrimenkul davası, taşınmaz mallarla ilgili hukuki uyuşmazlıkların ele alındığı dava türüdür. Bu tür davalarda mülkiyet hakları, tapu kayıtları, arazi anlaşmazlıkları, ortak mülkiyetin sonlandırılması, kira ilişkileri, emlak alım-satım sorunları ve inşaat hukuku ile ilgili meseleler yer alır.
