Kiracı tahliye davası için görevli ve yetkili mahkeme neresidir? Bu makalemizde kira tahliyesi ne demek? Kira sözleşmesi nedir? Hangi hallerde kiracı tahliye edilebilir? Kiracı tahliye sebepleri nelerdir? Kiracı tahliye davaları kapsamında avukatın önemi nedir? Tahliye taahhütnamesi ile tahliye nasıl yapılır? Gibi kira tahliyesine ilişkin tüm sorulara cevap vereceğiz.
Dönmez Hukuk Ofisi olarak son zamanlarda ülkemizde sıklıkla karşımıza çıkan kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda alanında uzman kadromuzla dava, takip ve danışmanlık alanlarında faaliyet göstermekteyiz.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kiraya verenin, kiraya verdiği taşınmazda oturan kiracıyı kanunda belirtilen nedenlerle ilgili taşınmazdan boşaltması için açmış olduğu davaya kiracı tahliye davası denir. Kiracı tahliye davasının açılabilmesi için kiraya veren ile kiracı arasında bir kira ilişkisi mevcut olmalıdır, taraflar arasındaki kira ilişkisi kira sözleşmesi ile kurulur. Kiracı tahliye davası ile aradaki kira sözleşmesi sona erdirilerek kiracı, kiralanan taşınmazdan tahliye edilmektedir.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olarak Yapılmak Zorunda Mıdır?
Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir, sözlü şekilde kurulan kira sözleşmeleri de geçerlidir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ispat açısından önem arz eder. Sözlü kira sözleşmelerinin varlığını ispat biraz daha zordur bu konuda elektrik, doğal gaz, su gibi faturaların varlığı, ikametgahın kiralanan taşınmazda olması, kiraya verene düzenli ödenen belli bir miktar paranın olması gibi hususlarla aradaki kira ilişkisi ispatlanabilir. Ankara tahliye avukatı olarak bizim tavsiyemiz ise her aşamada ispatının rahat olması nedeniyle kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması yönündedir.
Belirli ve Belirsiz Kira Sözleşmesi Ne Demektir?
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere iki farklı şekilde düzenlenebilir. Düzenlendiği şekle göre sona erme süreci de farklılaşır. Belirlenen sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirime ihtiyaç olmaksızın sona eren kira sözleşmelerine belirli süreli kira sözleşmesi; belirli bir süre öngörülmeden yapılan sözleşmelere ise belirsiz süreli kira sözleşmeleri denir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer? Kira Sözleşmesi Yenilenmezse Devam Eder Mi?
Belirli süreli kira sözleşmesinde kira sözleşmesi belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel olarak düzenlemiştir.
Bunun nedeni konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri bildirim veya dava yani tahliye yoluyla sona erdirilebilir. Aşağıda her iki sona erdirme yolu ayrıntılı şekilde açıklanacaktır.
A- Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi (Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi)
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, esasen kiracıya tanınmış bir haktır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme belirli bir süre için yapılmışsa kiracı, öngörülen sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı herhangi bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine sebep göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda (yani sözleşme sona erdiği tarihten itibaren 10 uzama yılı) kiraya veren, uzayan her yılın bitiminde en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kira ilişkisinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere dayanarak fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilirler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
B-Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi (Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı tahliye davası ve nedenleri kanunda kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere ikili bir ayrımla düzenlenmiş olup aşağıda kira tahliye nedenlerinin tamamı sayılmıştır.
Bu noktada önemle ifade etmek isteriz ki dava yoluyla özel fesih halleri kanunda sınırlı sayılmıştır bu nedenle kanunda yer almayan özel bir sebebe dayalı olarak dava açılması ve kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.
Kiracı Tahliye Sebepleri:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyesi
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
- İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
- Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
şeklinde olup konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralanan taşınmazın dava yoluyla tahliye sebepleri Türkiye Borçlar Kanunu m.350 ve devamı maddelerinde sayılmıştır.
Kiracı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kiracı tahliye davası kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İlamsız icra yoluyla tahliye talepli kira tahliye davalarında ise görevli mahkeme icra hukuk mahkemesidir.
Kiracı tahliye davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak kiracı tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tahliye Davası Türleri Nelerdir?
1- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/1).
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ayda bir fesih yapılabilir. Kiracıya 3 ay önceden bildirim yapılırsa 6 ay sonunda sözleşme feshedilebilir. Kiracı kendisine bildirim yapıldığı halde evi boşaltmazsa kiracı tahliye davası açılabilir.
Tahliye davasının açılacağı zaman ise fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 aylık zaman dilimidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açabilir.
Kiracı kendi üzerine düşen borçları ve yükümlülükleri düzenli olarak yerine getirmiş olsa bile kiraya veren kendisi ya da yakınlarının eve ihtiyaç duyması halinde kiracıdan evin tahliye edilmesini isteyebilmektedir. Bu nedenle kirasını düzenli ödeyen kiracının da ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi mümkündür.
Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması ve mahkemeye ispatlanması gerekmektedir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması hususu çok önemlidir eğer kiraya verenin müsait durumda başka bir taşınmazı varsa yani ihtiyacı gerçek ve samimi değilse açtığı kiracı tahliye davası reddedilecektir.
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası açmak için şartlar şunlardır:
- Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı kullanma ihtiyaçlarının olması gerekir.
- Kiralananı kullanma ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Davanın 1 aylık hak düşürücü süre içinde açılmış olması gerekir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Buna göre yeni malik eski malikin yerini alarak kira sözleşmesini aynı şartlar altında sürdürebilecektir.
Bununla birlikte yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ederek kiralanan taşınmazı boşalttığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
2-Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiracı Tahliye Davası
Kiracının, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denmektedir.
Yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli olarak kabul edilebilmesi için bir takım şartlara uygun olarak hazırlanmış olması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için aranan şartlar aşağıdaki şekildedir:
- Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir.
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. İlk kira sözleşmesi ile aynı günde veya kiracının taşınmaza yerleşmesinden önce verilen taahhütnameler kiracının serbest iradesini yansıtmadığı düşünüldüğünden uygulamada geçerli kabul edilmemektedir.
- Tahliye taahhüdünde taşınmazın tahliye edileceği tarih gün/ay/yıl eksiksiz şekilde belirtilmelidir.
- Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından imzalanması gerekir.
- Tahliye taahhüdü kiracı veya özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilebilir.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde yani yazılı tahliye taahhütnamesini imzaladığı halde taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya kiracı tahliye davası açmak suretiyle sona erdirerek kiracıyı tahliye edebilir.
Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesine konu yerler için verilebilir konut ve çatılı işyerleri dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdü hazırlanamaz. Tahliye taahhütnamesinin en önemli özelliği kiraya verene, kiracıya karşı başka bir nedene dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini sonlandırma imkânı sağlamasıdır.
Boş Olarak Verilen Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Uygulamada sıklıkla kiraya veren tarafından kiracıya tanzim tarihi ve tahliye edilecek tarih boş olacak şekilde tahliye taahhütnamesi imzalatılmaktadır. Bu durumda ortada ilgili yerleri boş da olsa imzalanmış bir taahhütname mevcut olacaktır söz konusu taahhütnamenin usulüne uygun yapılmadığını ispat yükü kiracıdadır.
Taahhüdün boş kâğıdın imzalanması suretiyle verildiği veya tanzim tarihinin sonradan atıldığına ilişkin iddiaların kiracı tarafından yazılı delille ispatlanması gerekir bu hususun tanık vb. delillerle ispatı mümkün değildir.
Kiracının boş tahliye taahhütnamesine attığı imza ile hazırlanan tahliye taahhütnamesi aksi kiracı tarafından yazılı delille kanıtlanmadığı sürece geçerli olacak ve bu taahhütnameye dayanılarak kiracı tahliye davası ile kiracı tahliye edilebilecektir.
3-Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtarla Tahliye Davası
Kiracının kural olarak kira bedelini tam ve zamanında ödemesi gerekmektedir. Kira bedelinin zamanında ödenmediği veya eksik ödendiği durumlarda kiraya veren kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilir. Kiraya veren tarafından çekilecek ihtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi gerekmektedir.
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi veya eksik ödenmesi çekilecek ihtarın haklılık unsurunu oluşturmakta; ihtarın bir kira yılı içinde iki farklı aya ait olması yani iki ayrı ihtarın bulunması ile de iki haklı ihtar şartı yerine getirilmektedir.
Kira sözleşmesinin süresine göre konuyu üçlü bir ayrımla anlatmayı uygun görüyoruz. Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren;
- Kira sözleşmesi 1 yıldan daha kısaysa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Kira sözleşmesi 1 yıllık ise ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Kira sözleşmesi 1 yıldan uzunsa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
10 Yıllık Kiracı Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sürenin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini sağlamaz. Kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme 1 yıl uzamaktadır Ancak kanun koyucu TBK m. 347 hükmü uyarınca kira sözleşmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesine kadar kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek suretiyle bildirimde bulunmak koşuluyla tahliye talep etme hakkına sahiptir.
Kiracı tahliye davası ve diğer konularda uzman ve tecrübeli ekibimiz ile her zaman sizlerin yanınızdayız. Ankara hukuk bürosu olarak iletişim sayfamızdan hemen bize ulaşın!
İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Dilekçe Örneği
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :S…
ADRES :K…
VEKİLİ :Av . Hüseyin DÖNMEZ (Adres Antettedir)
DAVALI :M…
ADRES :Tö…
DAVA DEĞERİ :28.800 TL.(1 yıllık kira bedeli)
KONU : Kiralananın Yeni İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesine karar verilmesi talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
Davalı …, T.…ANKARA adresinde bulunan taşınmazı, eski malik ile yapmış olduğu 27/09/2020 tarihli kira mukavelesi (EK-1) gereği, aylık 2400 TL kira bedeli ile kiracı olarak kullanmaktadır.
Müvekkil … söz konusu taşınmazı Ankara Sincan Tapu Müdürlüğünün, 11/11/2022 Tarih ve … yevmiye nolu işlemi ile eski malikten satın almış bulunmaktadır (tapu belgesi işbu dilekçe ekinde sunulmuştur EK-2). Müvekkil bu taşınmazı bizzat kendi yerleşmek amacıyla satın almıştır ve üzerine kayıtlı başka bir taşınmazı yoktur.
Müvekkil taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanacağından, Ankara 2. Noterliğinin 15/11/2022 Tarih, … Yevmiye numaralı ihtarnamesiyle (EK-3), TBK madde 351 gereğince davalıya 6 aylık bir süre vererek bu süre sonunda taşınmazı tahliye etmesini talep etmiştir. Bu ihtarname ile ‘ihtarnamenin davalının eline ulaşmasından itibaren en geç 6 aylık süre içerisinde taşınmazı tahliye ederek müvekkile teslim edilmesi, aksi halde 6 aylık yasal sürenin sonunda fazlaya ilişkin talep ve haklarımız saklı kalmak kaydıyla davalı hakkında Yeni İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye davası açılacağı ve yapılacak yargılama giderlerinin davalı tarafa yükletileceği ve tanınan bu 6 aylık süre içerisinde muaccel olan aylık kira bedelinin önceki kira kontratında belirtilen düzen içerisinde müvekkile ait IBAN hesabına yatırılması’ ihtar edilmiştir.
Kanun gereğince davalıya verilen 6 aylık süre 23/05/2023 Tarihinde dolmuş olmasına rağmen davalı konutu terk etmemektedir. Davalı ile yapılan görüşmelerde davalı evden çıkmayacağını belirtmiş; bu husus işbu dilekçe ekinde sunmuş olduğumuz mesaj kayıtlarından (EK-4) da görülmektedir.
Müvekkilin ikamet ettiği evin maliki …, Ankara 65. Noterliğinin … tarihli … yevmiye sayılı ihtarnamesiyle, depremden dolayı oluşan ihtiyaç nedeniyle müvekkilden konutu tahliye etmesini ihtar etmiştir. (EK-5)
Dava konusu taşınmaza müvekkilin ihtiyacı olduğundan ve davalıya usulünce verilen yasal süre dolduğundan Mahkemenizce kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etme zarureti hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER :
TBK madde 351 ve diğer tüm ilgili maddeler, HMK ve ilgili mevzuat
HUKUKİ DELİLLER:
27/09/2020 Başlangıç Tarihli Kira Kontratı, Ankara Tapu Müdürlüğünün … nolu işlemi, Tapu belgesi, Ankara 2. Noterliğinin … Tarih … Yevmiye numaralı ihtarnamesi, müvekkilin ikamet ettiği konutun sahibinin gönderdiği Ankara 65. Noterliğinin …2023 tarihli… yevmiye sayılı ihtarname, Mesaj kayıtları, Bilirkişi raporu (Gerekli Görüldüğü Takdirde), Tanık ve Sair her türlü delil
SONUÇ VE TALEP:
Yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce re’ sen dikkate alınacak tüm nedenlerle,
1-Davamızın KABULÜNE,
2-Kiralanan Yerin Yeni İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi ve Boş Olarak Teslimine,
3-Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini arz ve talep ederiz. 30/05/2023
Davacı Vekili
Av. Hüseyin DÖNMEZ
EKLER:
1. Kira Sözleşmesi
2. Tapu Senedi
3. Ankara 2. Noterliğinin 15/11/2022 Tarih 23945 Yevmiye numaralı ihtarname
4. Mesajlar
5. Ankara 65. Noterliğinin 08/03/2023 Tarih 08830 yevmiye sayılı ihtarname
6. Vekaletname
Ankara tahliye avukatı olarak Ankara Hukuk Bürosu Ofisinde alanında uzman ekibimiz tarafından tahliye taahhütnamesine dayanarak açmış olduğumuz kiralananın tahliyesi davasında alınan tahliye kararı aşağıdaki gibidir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanılarak Açılan Kira Tahliye Davası (Tahliye Kararı)
T.C.
Ankara Batı 4. SULH HUKUK MAHKEMESİ
“Türk Milleti Adına”
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2023/57
KARAR NO : 2023/915
HAKİM : …
KATİP : …
DAVACI : …
VEKİLİ : Av. HÜSEYİN DÖNMEZ- [16166-61275-20865] UETS
DAVALI : …
DAVA : Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 10/01/2023
KARAR TARİHİ : 11/05/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 12/05/2023
Mahkememizde görülmekte bulunan Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
İ D D İ A :
Davacı vekili 10.01.2023 tarihli dava dilekçesinde özetle; Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden biri olan tahliye taahhütnamesi nedeni ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin iş bu davanın konusu olduğunu, TBK Madde 352/1 maddesinde ” Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünün olduğunu, müvekkilinin kiracısı olan S.S. un 15/01/2021 taahhüt tarihli, 15/12/2022 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesi gereğince, 15/12/2022 tarihinde kiralanan taşınmazı tahliye etmemiş olması nedeni ile 16/12/2022 tarihinde Ankara Batı İcra Müdürlüğü’nün 2022/63129 Esas sayılı Örnek 14 uyarınca kendisine “Üç numaralı bentte yazılı kira süresi bitmiş olan taşınmaz işbu tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren (15) gün içinde tahliye ve teslim etmeniz; kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazınız varsa (7) gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz; müddeti içinde itiraz etmez veya kendiliğinizden tahliye etmezseniz icraen çıkarılacağınız; itirazınız kaldırılırsa İcra ve İflas Kanununun 273 üncü maddesi gereğince zorla tahliye olunacağınız ihtar olunur” şeklinde ihtar edilmiş olduğunu, 29/12/2022 tarihinde ödeme emrinin davalıya tebliğ edildiğini, davalının 04/01/2023 tarihinde yapmış olduğu itirazında, müvekkilinin 2 yıldır ve halen kiracısı olduğunu kabul ettiğini, 2 yıldır kiracı olduğu hususunda taraflar arasında ihtilafın söz konusu olmadığını, tahliye taahhütnamesinin şüpheye, yanılmaya veya hileye yer vermeyecek, açık ve anlaşılır şekilde düzenlenmiş olduğunu, tahliye taahhütnamesinin kiracının bilgisi, rızası ve onayı doğrultusunda doldurulmuş ve imzalanmış olduğunu, davalının imza itirazının haksız bir iddia olduğunu, böyle bir imzayı müvekkilinin taklit edebileceğinin akla ve mantığa aykırı olduğunu, belgedeki imzanın, bizzat davalının kendi imzası olduğunu, davalının imzaya, tarihlere, tahliye taahhüdüne karşı olan itirazlarının imzanın kendisine ait olduğunun ortaya çıkmasıyla çürütülebilecek iddialar olduğunu belirterek, kiracının yerinde olmayan icra emrine karşı itirazlarının iptali ile takibin devamına, kiralanandan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
C E V A P :
Mahkememiz tarafından davalı adına çıkartılan tebligatın usulüne uygun olarak tebliğ edildiği ancak davalı tarafından davaya karşı herhangi bir cevap dilekçesi ibraz edilmediği anlaşılmıştır.
Mahkememizin 11.05.2023 tarihli duruşmasında davalının beyanında; kendisinin tahliye taahhütnamesini boş olarak imzaladığını, üzerinin bilgisi olmadan doldurulduğunu ve takibe konulduğunu, tarafından istenen %500 oranındaki zam kabul edilmediği için davacının bu davayı açtığını, davanın reddine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.
D E L İ L L E R:
Celbedilen Ankara Batı İcra Dairesi’nin 2022/63129 sayılı dosyanın tetkikinde; tahliye isteyenin davacı S.E. kiracının S.S. olduğu, 14 nolu tahliye emrinin kiracıya 29/12/2022 tarihinde tebliğ edildiği, davalı/kiracının 04.01.2023 tarihinde yasal süresi içinde tahliye emrine ve aleyhine başlatılmış olan icra takibine itiraz ederek takibi durdurulmasını talep ettiği anlaşılmıştır.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin incelenmesinde; kiraya verenin S.E, kiracının S.S. olduğu, kiranın başlangıç tarihinin 01/12/2020 ve 1 yıl süreli olduğu, kiralananın adresinin ” … Mah. … Cad. No:9/6 …/Ankara” olduğu, bir aylık kira bedelinin 900,00 TL olduğu, bir yıllık kira bedelinin 10.800 TL olduğu, kiralananın mesken olarak kullanıldığı, davacı vekilinin beyanına göre güncel aylık kira bedelinin 1.325,00 TL olduğu anlaşılmıştır.
15.01.2021 tarihli tahliye taahhütnamesinin incelemesinde; tahliye taahhüt eden kiracının S.S. kiraya verenin S.E. olduğu, tahliye tarihi olarak 15.12.2022 tarihinin belirlendiği anlaşılmıştır.
G E R E K Ç E :
Dava; tahliye taahhütnamesinden kaynaklı itirazın iptalinden dolayı açılan tahliye davasıdır.
Mahkememizde yapılan açık yargılamada taraflarca gösterilen deliller ile re’sen gereken bilgi ve belgeler toplanarak ön inceleme duruşmasında, mahkememizin yetkili ve görevli olduğu, dava şartlarında engel ve noksanlık bulunmadığı belirlendikten sonra davacı vekiline ve davalıya sulh teşviki yapılmış olup, yapılan sulh teşvikinden olumlu sonuç alınamaması nedeniyle uyuşmazlık konuları tespit edilmiş ve bu çerçevede tahkikat tamamlanarak dava sonuçlandırılmıştır.
Taraflar arasında; 01/12/2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davalının 15/12/2022 tarihinde tahliye edileceğine dair tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı boşaltıp davacıya teslim etmediği anlaşılmıştır.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin şartları, taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması, yazılı olması, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından yapılmış olması, taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin belirtilmesidir. Kiracının tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesinin tanzim tarihinde verildiğini, bu nedenle geçersiz olduğunu savunması durumunda, bu iddiasını ispatlaması gerekir. Ancak bunun yazılı bir delille ispatı şarttır. Bu hususun tanıkla ispatı mümkün değildir. Keza Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/1536 esas 2017/475 karar nolu ilamında da “………. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 15/10/2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır. Davalı, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi düzenlenirken boş olarak verildiğini yazılı bir delil ile kanıtlayamamış ise de yemin deliline dayanmıştır. Bu durumda Mahkemece, davalı tarafa, davacıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken ispat külfeti ters çevrilerek, davacıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak yanılgılı değerlendirme ve yukarıdaki gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde karar verilmiştir. Somut olayda da taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olduğu, yazılı olduğu, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından yapılmış olduğu, taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin belirtildiği, bu haliyle geçerli olduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar davalı taraf kira kontratı yapılırken düzenlenen bir taahhütname olduğunu iddia etmiş ise de yazılı bir belge olan tahliye taahhütnamesinin aksini yazılı delille ispat etmesi gerektiği, davalının ise yazılı delil ibraz edemediği ve yemin deliline dayanmadığı anlaşılmıştır.
Taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşinin, taşınmazın aile konutu olduğunu dair alacaklıya yapmış olduğu bir ihtar bulunmadığı ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline gelmediği de açıktır.
Tüm bu hususlar göz önüne alındığında; davacının dava konusu taşınmazı 01/12/2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verdiği, sözleşmenin taraflar arasında imzalandığı, yine taraflar arasında 15/01/2021 tarihli tahliye taahhütnamesi düzenlendiği, taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olduğu, yazılı olduğu, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından yapılmış olduğu, taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin belirtildiği, bu haliyle geçerli olduğu, icra takibinin tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde açıldığı, dolayısıyla süresinde olduğu anlaşılmakla, davanın kabulüne, davalının Ankara Batı İcra Dairesinin 2022/63129 Esas sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptali ile dava konusu … Mah. …. Cad. No:9/6 Sincan/Ankara adresinde bulunan taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş olup aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
Yukarıda açıklanan gerektirici nedenlerle;
1-Davanın KABULÜNE,
2-Davalının Ankara Batı İcra Müdürlüğünün 2022/63129 Esas sayılı dosyasına yaptığı İTİRAZIN İPTALİNE, TAKİBİN DEVAMINA,
3-Davalının dava konusu Ankara ili, … ilçesi, … Mah., No:9/6 adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,
4-Alınması gereken 1.086,12 TL harçtan peşin alınan 179,90 TL harcın mahsubu ile bakiye 906,22 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
5-Davacı tarafından yatırılan 287,90 TL harç ile, tebligat ve müzekkere gideri olan 59,00 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
6-Davacı vekili için hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesinin 9/1. maddesi uyarınca bir yıllık kira bedeli tutarına tekabül eden 5.500,00 TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Yatırılan gider avansından artakalan meblağ bulunduğunda HMK 333 madde gereğince karar kesinleştiğinde davacıya/vekiline iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalının yüzüne karşı yapılan inceleme sonucu kabul ve/veya reddedilen miktar itibariyle kesin olarak verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.11/05/2023
