Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydında bulunan hukuka aykırılıkların giderilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Söz konusu dava, bir taşınmazın gerçek hak sahibinin belirlenmesi ya da hakkın ihlal edilmesi durumunda kayıtların düzeltilmesi talebiyle açılır. Davada, tapu kaydının iptali ve doğru kişinin adına tescili sağlanarak mülkiyet hakkı korunur. Hukuki dayanak ise Türk Medeni Kanunu ve ilgili yargı içtihatlarıdır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal tescil davası, bir taşınmaz malın tapu kaydındaki hatalı ya da hukuka aykırı olan durumun düzeltilmesi amacıyla açılan davalardır. İlgili dava; tapu kaydında adına yanlış bilgi yazılmış, haksız yere tapuya tescil edilmiş ya da kayıtlarda hukuken geçerli olmayan bir durumu düzeltmek için açılır.
Tapu iptali, sicilde yer alan bir kaydın geçersiz sayılması ve iptal edilmesi talebiyle yapılır. Tescil davası ise bir kişinin adına tapuya yeni bir kayıt yapılmasını sağlamak amacıyla açılır. Bunun yanı sıra tapu tescil iptal davası; mülkiyet hakkı ihlalleri, miras intikalinde yanlış tescil, satış ya da devir işlemlerindeki hatalar nedeniyle gündeme gelir.
Tescil Ne Demektir?
Tescil, bir işlemin resmi kaydının yapılması ve ilgili kütüğe işlenmesidir. Süreç, söz konusu işleme resmi bir nitelik kazandırarak devlet, gerçek ve tüzel kişiler tarafından hukuken kabul edilmesini sağlar. Bunun yanı sıra tescil işlemi; mülkiyet hakları, resmi belgeler ve diğer yasal kayıtların hukuki güvence altına alınması amacıyla gerçekleştirilir.
Tapu siciline tescil işlemi ise bir taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkının tapu sicilinde kaydedilerek hak sahibine devrinin sağlanmasıdır. İşlem, taşınmazın hukuki durumunun güvence altına alınmasını ve mülkiyet hakkının kazandırılmasını temin eder. Ayrıca tapu sicilinde yapılan tescil ile taşınmaz üzerindeki rehin ve irtifak gibi diğer haklar da kayda alınabilir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, bir taşınmazın gerçekte hak sahibi olmayan bir kişi tarafından hukuki olarak geçerli olmayan bir şekilde tapuya kaydedilmesidir. Söz konusu tesciller; sahte belgeler, yanlış beyanlar ya da usulsüz işlemler sonucu meydana gelir. Taşınmaz mülkiyeti, yolsuz tescil nedeniyle bir kişinin hakkı olmadan el değiştirebilir. Bu durum ise hem mülkiyet sahipliği açısından hem de tapu sicili açısından büyük bir hukuki zorluk yaratır.
Yolsuz tescil, zaman içinde fark edilip düzeltilmediği takdirde tapu kaydının yanlışlıkla oluşturulmasına ve başka kişilerin söz konusu verilere dayanarak hukuki haklar iddia etmelerine yol açar. Yolsuz tescil durumunda gerçek hak sahibinin yanlış tescili iptal etmek için başvurabileceği hukuki yollar mevcuttur. Bu noktada tapu iptali tescil davaları, bu tür hukuki durumların düzeltilmesi amacıyla açılır. Dava sonucunda mahkeme tarafından tescil iptal edilir ve taşınmazın gerçek sahibine iade edilmesi sağlanır.
Tapu İptal Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılabilir?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde yapılan bir işlemin hukuka aykırı olduğu durumlarda açılabilir. Bunun yanı sıra davanın miras hukuku, tapu devri ya da satış işlemleri sırasında ortaya çıkan hata ya da dolandırıcılık gibi sebeplerle de açılması mümkündür. Ayrıca tapu kaydının yanlışlıkla yapılması ya da bir kişinin hak sahibi olmadığı bir taşınmaz üzerinde tescil yapılması durumunda da dava yolu tercih edilir. Söz konusu davanın aşağıdaki durumlarda da açılması uygundur:
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Miras sahibinin sahip olduğu mal varlığının tamamını ya da bir bölümünü, mirasçılarının tamamından ya da bir kısmından mahrum bırakmak için yaptığı işlemler muris muvazaası olarak isimlendirilir. Bu tür durumlar taşınmazın devredilmesiyle sonuçlanmışsa tapu iptali tescil davası gündeme gelir. Ancak dava için aşağıdaki şartlar aranır:
- Tapusu bulunan bir taşınmazın işleme konu olması
- Miras bırakanın mal kaçırma niyetinin her türlü şüpheden uzak şekilde ortaya konması
- Zamanaşımı olmaması
- Tüm mirasçıların davaya taraf olması
Yukarıda yer alan şartların sağlanması durumunda mahkemeye gidilerek tescilin iptali davası açılabilir.
Hatalı Kadastro Tespiti Tapu İptali ve Tescil Davası
Hatalı kadastro tespiti, kadastro çalışmaları sırasında yapılan hatalar ya da yanlışlıklar nedeniyle bir taşınmazın tapu kaydının gerçeği yansıtmaması durumudur. Söz konusu hatalar; taşınmazın sınırlarının, alanının ya da malik bilgisinin yanlış kaydedilmesi gibi durumları kapsar.
Hatalı kadastro tespiti, tapu sicilinde yer alan bilgilere dayanarak taşınmazın mülkiyetine ilişkin yanlışlıkların doğmasına da yol açabilir. Böyle durumlarda taşınmazın malikleri ya da ilgililer, hatalı tespitin düzeltilmesi amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekalet görevinin kötüye kullanılması, bir kişinin başka birine verdiği yetkiyi belirlenen amaca aykırı olarak ve kişisel çıkarlar doğrultusunda kullanmasıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre bir vekil, temsil ettiği kişinin menfaatini korumakla yükümlüdür. Söz konusu yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda vekaletname ile yapılan işlemler geçersiz sayılabilir. Bu noktada tapu işlemlerinde vekaletle gerçekleştirilen devirler, vekilin kötüye kullanımına açık hale gelebilir. Böyle durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılması, nitelikli hukuki bir çözüm yoludur. Davacının hem tapu kaydının iptali hem de hak sahibi adına tescil edilmesi için mahkemeye başvurması mümkündür.
Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, hatalı durumlar nedeniyle yapılan tapu işlemlerinin düzeltilmesine yöneliktir. İlgili sürecin başlaması için veraset ilamında hataların ya da usulsüzlüklerin olması gerekir.
Pay oranlarının hatalı belirlenmesi, veraset ilamının usulsüz olarak düzenlenmesi ve mirasın bir kısmının ya da tamamının gizlenmesi ise söz konusu usulsüzlüklerden bazılarıdır.
Hazineye Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası
Hazineye karşı tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapusunun Türk kanunlarına aykırı şekilde başkasının adına geçirildiği durumlarda açılır. Bu noktada hazine, devlete ait taşınmazlarda meydana gelen hukuka aykırı işlemlere karşı müdahale edebilir ve söz konusu taşınmazın tescil edilmesini talep edebilir.
Tapu iptali ve tescil davası ise taşınmazın gerçek malikinin haklarının korunması amacıyla oldukça önemli bir araçtır. İlgili davalarda mahkeme, taşınmazın tapu kaydının iptali ve doğru malik adına tescili hususunda karar verir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin belirli bir süre boyunca bakımını üstlenen kişiye karşı ölümüne kadar bakım hizmeti vermeyi taahhüt ettiği bir anlaşmadır. Sözleşme çerçevesinde bakım sağlayan kişi, bakımı karşılığında belirli bir taşınmaz mülkün sahibi olmayı ya da üzerinde hak talep etmeyi amaçlar.
Tapu iptal ve tescil davası ise söz konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyetin ya da hakkın geçersiz sayılması amacıyla açılan bir davadır. İlgili dava, bakım sözleşmesinin gereği olarak yapılan tapu kaydının iptal edilmesi ve mülkün eski sahibine iadesini bünyesine dahil eder.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Hile, yanlış bilgiler vermek ve yanıltıcı davranışlarda bulunmak suretiyle karşı tarafın aldatılmasıdır. Aldatma sonucunda yapılan taşınmaza ilişkin tescilin iptali için mahkemeye gidilmesi mümkündür. Ancak mahkemeye gitmek için işlemin hileyle yapıldığının somut delillerle kanıtlanması gerekir. Hilenin kanıtlanması durumunda mahkeme, tescilin iptaline karar vererek hak sahiplerinin mülkiyet haklarını kendilerine iade eder.
İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında yer alan bir maliki ya da hak sahibi kişiyi gerçek durumu yansıtmayan işlemlerle mağdur etme durumlarına karşı açılan bir dava türüdür. Davada bir kişi ya da kurum, tapu kaydındaki yanlışlıkların düzeltilmesi ve haksız tescilin iptal edilmesi amacıyla mahkemeye başvurur.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu’nun 194/1 maddesi gereğince eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutu olan taşınmazı satamaz. Ayrıca ilgili taşınmaz üzerinde üçüncü kişilerin lehine olacak şekilde ipotek ve benzeri işlemler de yapamaz. Söz konusu kanun maddesine aykırı şekilde yapılan işlemlerin iptali için mahkemeye başvurulabilir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası
Alım hakkı, bir kişinin belirli bir taşınmazı öncelikli olarak satın alma hakkıdır ve sözleşme ya da kanundan kaynaklanabilir. Söz konusu durumun ihlali halinde alım hakkı sahibinin dava açarak taşınmazın kendisine devredilmesini talep etmesi mümkündür. Bu tür davalarda alım hakkının varlığı, sözleşme hükümleri ve tescil şartları dikkate alınır. Ayrıca mahkeme, taşınmazın doğru sahibine tescil edilmesi yönünde karar verir.
İpotekli Taşınmaz için Açılacak Tapu İptali ve Tescil Davası
İpotek hakkının yolsuz tescili ya da geçersiz bir borç ilişkisine dayalı olması durumunda açılan dava türüdür. Taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ve ilgili malın gerçek hak sahibine tescil edilmesine yöneliktir. Davanın açılması için ipoteğin yolsuz tescille ya da geçersiz borç ilişkisiyle yapıldığının somut delillerle ispatlanması gerekir.
Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz malın tapu kaydındaki sahibiyle gerçek zilyet arasında yaşanan mülkiyet uyuşmazlıkları sonucu açılır. Davada zilyet, taşınmaz üzerindeki hak ve tasarruflarını tapu kaydına geçirebilir. Ayrıca malın gerçek sahibinin tapu sicilinde tescil edilmesini de talep edebilir. Davanın açılması için gerekli şartlar şunlardır:
- Taşınmazın tapuda kaydının olmaması
- İlgili kişinin malik sıfatıyla zilyetliğinin en az 20 sene aralıksız olarak devam etmesi
Maddelerde yer alan şartların oluşması durumunda taşınmazın zilyetliğini yapan kişi mahkemeye başvurabilir.
Eşler Arasında Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu‘nda aile konutunun korunmasına ilişkin açık düzenlemeler bulunur. Düzenlemelere göre aile konutu niteliğindeki bir taşınmazın satış işlemi ancak her iki eşin rızası ve onayıyla gerçekleştirilebilir. Ayrıca aile konutuna ilişkin ipotek tesis edilmesi ve benzeri işlemler de eşlerin ortak onayına tabidir.
Gayrimenkulün sahibi olan kişi, eşinin onayını almadan tapu devri gerçekleştirdiğinde bu işlem hukuken geçersiz sayılır. Onayı alınmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açarak yapılan devir işlemini iptal ettirebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nerede Açılır?
İlgili davalar, taşınmazın olduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Söz konusu hukuki süreç, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun kesin yetki kuralına tabidir.
Tapu İptal Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal tescil davası, tapu sicilinde işlemi gerçekleştiren kişiye karşı açılır. Ancak taşınmaza ait tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin vefat etmesi durumunda davalı taraf mirasçılar olur. Olağanüstü zamanaşımı sürelerine tabi olarak açılacak davalarda ise taraflar, hazine ve ilgili tüzel kişiler olabilir.
Tapu İptal Tescil Zamanaşımı
Tapu iptali ve tescil davalarındaki zamanaşımı süreleri, davanın dayanmış olduğu hukuki nedenlere bağlı olarak farklılık gösterir. Ancak genel itibarıyla davalar, mülkiyet hakkına ilişkin olduğu için zamanaşımına tabi değildir. Dolayısıyla istisnai durumlar haricinde tapu iptal tescil zamanaşımı yoktur.
Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Tamamlama
Davanın açılması için gerekli harçların zamanında yatırılması gerekir. Yatırılmayan harçlar olduğunda Harçlar Kanunu’nun 30-32 maddeleri gereğince davacıya süre verilir. Belirtilen sürede harcın yatırılarak tamamlanması durumunda deliller değerlendirilerek karar verilir. Ancak ödeme işlemleri tamamlanmadan davanın esasına girilerek verilen karar, usul ve yasaya aykırı kabul edilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Taşınmazın aynına ilişkin ilamlar karar kesinleşmeden önce icraya konulamaz. Söz konusu uygulamanın temelinde davanın mülkiyet hakkı ile ilgili olması mevcuttur. Mülkiyet hakkına konu olan davalarda icra için mutlaka kararın kesinleşmesi beklenir.
Tapu İptal Tescil Arabuluculuk
Tapu iptali ve tescil davalarında arabuluculuk zorunlu değildir. Davacı, direkt taşınmazın olduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Ancak tapu iptal tescil arabuluculuk sayesinde söz konusu davalar daha kolay bir şekilde yönetilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar
Tapu iptal ve tescil davalarıyla ilgili emsal niteliğindeki kararlar Yargıtay tarafından verilir. Yargıtay’ın verdiği bazı kararlara aşağıda yer verilmiştir:
- Aile konutundan kaynaklı tapu iptali ve tescili davasında davalı eşin açık rızası olmadan yapılan satışın geçersiz olduğu iddia edilmiş, mahkeme tarafından bu iddia kabul görmüştür. Yargıtay ise satışın, tarafların boşanmasından sonra gerçekleştiğini ve ilgili taşınmazın artık aile konutu olmadığını belirterek “karar verilmesine yer olmadığı” şeklinde karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi Karar No: 2018/2407)
- Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına yönelik davada mahkeme, davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açılması nedeniyle davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, vekaletnamenin hile ile alınması nedeniyle zamanaşımının söz konusu olmadığını belirterek kararı bozmuştur. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/8229 Karar No: 2015/7977)
Yargıtay’ın bu alanda verdiği çok sayıda karar bulunur. Asliye Hukuk Mahkemeleri için bu kararlar emsal niteliğindedir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu İptal Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Mahkemenin iş yüküne ve dava konusuna bağlı olarak davanın süresi farklılık gösterir. Ancak genel olarak süre 2,5 yıldır. Karara itiraz edilmesi durumunda süre daha da artar.
Hangi Durumlarda Tapu İptal ve Tescil Davası Açılamaz?
Tescil işleminden sonraki 10 yıllık sürede taşınmazın tapusunu elinde bulunduran ve daha önce hakkında iptal davası açılmayan kişi aleyhinde dava açılamaz.
Tapu Satış yapıldıktan Sonra İptal Olur mu?
Satışın yolsuz, usulsüz ve kanuna aykırı şekilde yapılması durumunda açılacak davayla tapunun iptali söz konusu olur.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Taşınmazın Hangi Değeri Esas Alınır?
Taşınmazın, davanın görüldüğü tarihteki değeri esas alınır. Harç belirlenmesi ve diğer işlemler ilgili değere göre yapılır.
İyi Niyetli 3 Kişi Kimdir?
Tapu ve tescil davalarında iyi niyetli üç kişi terimi, taşınmazın devri sırasında malın gerçek sahibi hakkında bilgi sahibi olmayan ve kötü niyet taşımayan bireylerdir.
Tapu Tescil Davasında Dönmez Hukuk Bürosu
Tapu iptali ve tescil davaları hem mülkiyet haklarının korunması hem de tescil sürecindeki usulsüz işlemlerin neden olduğu mağduriyetlerin giderilmesine yöneliktir. Bu noktada Dönmez Hukuk Bürosu süreci deneyimli avukatlarıyla yöneterek nitelikli çözümler üretir ve hukuki prosedürlere uygun bir şekilde ilerlemesine imkan tanır. Ankara gayrimenkul avukatı danışmanlığına ihtiyacınız olması halinde Dönmez Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
